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关于印发《关于<甘肃省已购公房和经济适用住房上市交易管理暂行办法>的修改意见》的通知

【来源:后勤管理处 | 发布日期:2010-09-27 | 作者:ldhqc】     【选择字号:
甘房改组[20041 4
各市(州、地)房改领导小组、建委(建设处、房管局)、财政局、地税局、土地局、物价局、省直各单位、中央驻甘各单位:
    二OO四年二月五日,省房改及住房公积金监管领导小组讨论了全省住房二级市场发展问题,原则同意《关于〈甘肃省已购公房和经济适用住房上市交易管理暂行办法〉的修改意见》,现印发给你们,请认真贯彻执行。
    附件:一、关于《甘肃省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》的修改意见
          二、修改后的《甘肃省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》
附件一:
关于《甘肃省已购公房和经济适用住房
上市交易管理暂行办法》的修改意见
 
《甘肃省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法))(甘房改组发[20001 07号)公布以后,对于加速开放住房二级市场、规范运作、活跃交易,起到了积极的推动作用。随着住房二级市场的进一步开放,不断产生了新的问题;原先规定的有些条款,时限已经超过;有些规定,政策应该再放开一些。为了进一步活跃住房二级市场,促进我省存量住房的流通和房地产业的发展,对《甘肃省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》提出修改意见。
    一、上市准入制度在二级市场放开时,对于限制多占住房者逃避清房,防止产生腐败起到过作用。随着清房工作结束,住房市场交易的日益规范。取消准入制度,第三条第三段删去。
    二、第六条第九款:“省直副厅级、地区(州、市)副处级、县(市、区)正科级以上行政、事业单位在职领导干部和国有企业(含国有控股公司)党政正职领导干部(董事长、经理、厂长、党委书记)购买的公有住房,在当地已购公有住房交易市场开放两年内,未经批准不允许上市交易。”鉴于我省各地住房二级市场放开均已超过两年,取消第九款,将原第十款变为第九款。领导干部购买的公有住房上市在修改后的第八条第一款中另作要求,即省直副厅级、地区(州、市)副处级、县(市、区)正科级以上行政、事业单位在职领导干部和国有企业(含国有控股公司)党政正职领导干部(董事长、经理、厂长、党委书记)购买的公有住房上市,须在同级监察部门备案。
三、根据第二条修改意见,第八条第一款修改为:“职工本人《职工住房情况登记表》,省直副厅级、地区(州、市)副处级、县(市、区)正科级以上行政、事业单位在职领导干部和国有企业(含国有控股公司)党政正职领导干部(董事长、经理、厂长、党委书记)同时附监察部门备案证明”。
四、从二级市场开放后的实践看,单位优先购买的规定已经成为住房上市交易的阻力,越来越表现出消极性,取消单位优先购买权。第九条修改为:“房地产交易管理部门对上市应提交材料的合法性进行审核后,符合条件的准于上市交易。
五、税费较高也是影响住房交易活跃的重要因素,第十三条第一款修改为:“契税:按交易金额的0.75%计征由买方缴纳。”第四款第一段修改为:“土地出让金:按照标定地价的5%(不高于成交额的1%)收取土地出让金,由买受人在办理房屋权属登记手续时缴纳。有关土地出让金征收管理及返还的规定按省财政厅、省土地管理局、省建委(2000)甘财综29号文件执行。”
 
附件二:
 
甘肃省己购公有住房和经济适用住房
上市交易管理暂行办法
 
第一条  为了规范本省已购公有住房和经济适用住房上市交易行为,扩大居民住房消费,促进房地产市场的发展和存量住房流通,满足城市居民改善居住条件的需要,根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号]、《甘肃省人民政府关于印发进一步深化城镇住房制度改革加快房建设实施方案的通知》(甘政发[1998]72号)和《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部令第69号)等规定,制定本办法。
第二条  本办法适用于本省行政区域内已购公有住房和经济适用住房首次上市交易的管理。
    第三条  省人民政府建设行政主管部门主管本省行政区域内的已购公有住房和经济适用住房上市交易管理工作。
    地区行署和自治州、市、县人民政府房地产管理部门主管本行政区域内的已购公有住房和经济适用住房上市交易管理工作。
    第四条  本办法所称已购公有住房和经济适用住房(以下简称房改房),是指城市居民根据国家和县级以上人民政府有关住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房,以及按照县级以上人民政府指导价购买的经济适用住房(含安居工程住房、解困房和集资合作建房)。
    房改房上市交易的形式包括买卖、租赁、交换、赠与、抵押等。
    第五条  具备下列条件的市、县均可以开放房改房交易市场:
(一)凡已按照个人申报、单位审核的程序,对购房家庭住房状况进行了清房登记、建立了住房档案,并经清房验收合格;
(二)已制定了房改房上市交易的具体实施办法;
    (三)建立固定的房地产交易场所;
    (四)法律,法规规定的其他条件。
    第六条  已取得合法产权证书的房改房可以上市出售,但有下列情况之一的房改房不得上市出售:
(一)已购公有住房超过其住房面积控制标准部分(不含公摊面积)未按规定以市场价补足差价的;
(二)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
(三)住房面积超过省人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
(四)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
(五)产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
(六)已抵押且未经抵押权人书面同意出售的;
(七)上市出售后形成新的住房困难的;
(八)擅自改变房屋使用性质的;
(九)法律、法规以及县级以上人民政府规定的其他不宜出售的。
第七条  房屋产权发证面积按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》计算。房屋面积以房地产产权登记机关实际测定面积为准。
    房改房计价面积按房屋实得建筑面积计算,当实得建筑面积与购房面积不符的,以实得面积为准。实得建筑面积大于购房建筑面积的,既可向原产权单位补足购房款(在该购房职工住房面积控制标准范围内的部分,按购房当年房改成本价,超过住房面积控制标准的部分按当年市场价)后上市出售,也可直接上市出售,按差额面积所取得纯收入的50%向原产权单位交纳。
第八条  房改房上市出售的,房屋产权人应当向房屋所在地的市、县人民政府房地产交易管理部门提交下列资料:
(一)职工本人《职工住房情况登记表》,省直副厅级、市(州)副处级、县(市、区)正科级以上行政、事业单位在职领导干部国有企业(含国有控股公司)党政正职领导干部(董事长、经理厂长、党委书记)同时附监察部门备案证明;
(二)房屋所有权证书;
(三)财政售房款专用发票;
(四)房屋产权人合法有效的身份证及户籍证明;
(五)已设定抵押权的房地产,应有抵押权人同意出售的书面意见;
(六)法律、法规或者规章规定的其他证明材料。
第九条  房地产交易管理部门对上市应提交材料的合法性进行审核后,符合条件的准予上市交易。
第十条  房改房上市交易遵循自愿、公平、平等、合法的原则。交易价格由双方协商议定,并向房地产交易管理部门如实申报成交价,当成交价明显偏低的,应经取得省建设行政主管部门资质的评估机构进行价格评估。
第十一条  对尚未核发土地使用权证书的房改房需要上市出售的,房屋产权人可凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续,办理完房屋所有权转移登记手续后三十日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。办理土地使用权证书,除土地变更登记费、工本费外,不得收取其他任何费用。
第十二条  居民出售以标准价购买的公有住房所得售房款,在扣除已缴纳的有关税费和装修费用后,余额由个人和原产权单位按各自的产权比例进行分配。
第十三条  房改房出售应按规定交纳下列税费:
(一)契税:按交易金额的0.75%计征,由买方缴纳。
(二)印花税:按交易金额的0.5‰由买卖双方各自缴纳。
(三)个人所得税:以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,适应20%的比例税率。
个人出售已购公有住房,其应缴纳所得额为个人出售已购公有住房的销售价,减去住房面积标准的经济适用住房出售时的价款,原已支付超过住房面积标准的房价款、装修费用、税法规定的合理费用后的余额。
个人出售的经济适用住房(含安居工程住房、解困房和集资合作建房)其应纳税所得额为个人购买经济适用住房的销售价、减去出售时的经济适用住房价款、原已支付装修费用、向财税部门缴纳的税费以及税法规定的合理费用后的余额。
对个人出售自用五年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
出售居住超过一年的已购公有住房和经济适用住房,免缴营业税;居住不足一年的,营业税按销售价减去购入原价后的差额计征,普通住宅暂免缴纳土地增值税。   
(四)土地出让金:按照标定地价的5%(不高于成交额的1%)收取土地出让金,由买受人在办理房屋权属登记手续时缴纳。有关土地出让金征收管理及返还的规定按省财政厅、省土地管理局、省建委(2000)甘财综29号文件执行。
土地出让金由土地行政主管部门代征,专项用于住房补贴。
(五)房地产交易手续费、权属登记费、产权证工本费按省物价局、省财政厅规定的项目及标准收取。
第十四条  鼓励城镇居民家庭为改善居住条件,将房改房上市出售换购住房。已购公有住房出售前后各一年内,该户家庭又购进住房的(含异地购房),可视同住房交换。个人出售现住房应缴纳的个人所得税税款,应在办理产权过户手续前,以纳税保证金的形式向当地主管税务机关或税务机关委托的部门缴纳,在收取纳税保证金时,应开具纳税保证金收据,并纳入专户储存。个人出售现住房一年内重新购房的,按照购房金额大小相应退还纳税保证金;购房金额小于原住房销售的,按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为个人所税缴入国库。购房金额大于或等于原住房销售额(原住房为已购公有住房的,原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益)的,全部退还纳税保证金。个人出售现住房后一年内未重新购房的,所缴纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。
购买期房在原住房出售后一年内不能竣工的,可向房地产管理部门和税务机关申请延期,但延期不得超过一年。
第十五条  房改房上市出售后,原个人交缴的维修基金和从公有住房售房款中提取的维修基金一并转移到新的房屋产权人名下,继续用于该房屋共用部位、共用设施的维修。
第十六条  房改房上市出售后,该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房,也不得再购买经济适用住房及其他政府提供优惠政策建设的住房。
第十七条  房改房按照本办法规定上市交易后再次进入市场交易的,按照出让土地使用权的商品房交易的有关规定执行。
第十八条:房改房出租,必须依法到房地产交易管理部门登记备案,领取房屋租赁证。
以标准价购买的公有住房,其租金收入按产权比例分配。原产权单位收取的与其所占产权比例相应的租金收益全部纳入单位住房基金。
以成本价购买的公有住房,其租金收入全部归属产权人所有。以标准价或成本价购买的公有住房出租,在同等条件下,原产权单位及其职工有优先承租权。
第十九条  以成本价购买的公有住房交换或者赠与,应缴纳有关税费。  
交换或赠与标准价购买的公有住房,应按照房改政策规定补交成本价与标准价的差额后,方可按照本条前款规定进行交换或赠与。
第二十条  房改房上市出售、交换或赠与,其房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权随之转移。
第二十一条  房改房设定抵押时,抵押额应依照有关规定扣除各项税费后设定,并按规定到当地房地产管理部门办理抵押登记。
以标准价购买的公有住房设定抵押权时,抵押人应当出具原产权单位同意抵押的书面证明,抵押额不能超过所占产权的比例。
第二十二条  房地产、房改、土地、财政、税务等有关部门,对房地产交易管理应当按照简政便民、分工协作的原则,在当地房地产交易市场现场办公。一般应在1个月内办完全部交易手续。各部门的主要职责是:
(一)房地产管理部门负责审查住房上市交易的条件、办理房屋所有权转移登记、组织协调现场办公工作;
(二)土地管理部门负责办理土地使用权转移登记;
(三)财政、税务部门分别负责土地出让金的收缴和税收工作。
房地产管理部门应完善房地产交易市场的内部功能,加强对房地产市场管理,规范房地产中介行为,严肃资质管理,严查私下交易和无资质而从事房地产中介服务,并组织好已取得省建设行政主管部门资质的房地产中介机构进场为交易人提供房地产价格评估,供求信息和优质的代理服务。
第二十三条  对违反本办法第七条规定,弄虚作假、私下交易的,由房地产管理部门处以10000元以上30000元以下罚款,并依法追究当事者的法律责任。
第二十四条  对违反本办法第十六条规定,该户家庭又以非法手段按照成本价或者标准价购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的房屋的,由房地产管理部门责令退回所购房屋或者按照商品房市场价格补齐房价款,可并处10000元以上30000元以下罚款。
第二十五条  有关管理部门工作人员玩忽职守,滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在单位或纪检监察机关给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十六条  各地可根据本办法制定上市交易的具体实施办法。本办法出台前经批准已开放市场的试点县(市、区),即可以按原试点办法进行,亦可按本办法进行规范。
本办法执行中的具体问题,由省人民政府建设行政主管部门解释。
第二十七条  本办法自发布之日起施行,过去有关规定与办法不一致的,以本办法为准。
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